Investissement Immobilier

Ils ont emprunté, acheté, loué. Aujourd’hui à la tête d’un patrimoine immobilier qui leur permettra de compléter leur retraite, des bailleurs témoignent.

Les vertus de l’immobilier locatif sont bien connues. C’est l’un des seuls placements que l’on peut effectuer à crédit pour se bâtir un patrimoine. C’est aussi un bon moyen de se préparer des revenus complémentaires pour la retraite. Enfin, c’est un moyen de loger ses enfants, ou de leur transmettre un actif de valeur pour démarrer dans la vie. Néanmoins, la vie de propriétaires bailleurs n’est pas un long fleuve tranquille ! Certains tracent leur route dans ce chemin sinueux et parfois semé d’embûches.
C’est le cas de Viviane B., 57 ans, professeur. Cette Lyonnaise a réalisé, entre 1991 et 2010, trois investissements locatifs dans sa ville. «J’ai espacé chaque acquisition de dix ans, le temps à chaque fois de rembourser mon crédit. J’ai toujours choisi des studios dans le IVeme arrondissement de Lyon, un secteur prisé. Les loyers perçus m’ont servi à payer une partie des prêts, mais je devais chaque fois ajouter 100 à 150 euros par mois», explique-t-elle. Bricoleuse, Viviane n’hésite jamais à remettre en état ses appartements, qu’elle gère en solo. Autre « truc » de Viviane : le choix de la location en meublé. «Cette formule propose des baux courts, soit de un an. Ainsi, il est plus simple de se séparer d’un locataire mauvais payeur.»
1 500 euros de revenus complémentaires par mois
Pour elle, les acquisitions vont s’arrêter, «car ce placement ne vaut plus le coup», compte tenu de la hausse des prix immobiliers notamment. «Chaque studio me rapporte 6%. Or, si j’achetais les mêmes aujourd’hui, ce rendement tomberait à 2,5, voire 3%.» Bientôt à la retraite, Viviane est satisfaite du patrimoine qu’elle a constitué. «Ma pension devrait avoisiner 1.300euros par mois. Grâce aux studios, j’aurai 1.500euros de plus», prévoit-elle.
Pour Michelle Z., 47 ans, vivant à Salon-de-Provence, les débuts ont été catastrophiques. Pendant un an, son locataire n’a pas payé et, quand elle a enfin récupéré son deux-pièces, «c’était devenu un squat avec des murs tagués et abîmés au burin, des robinets sciés, et des encadrements de portes enlevés. L’horreur! J’ai tout remis en état et revendu.» Quelques années plus tard, sur les conseils de son gestionnaire en patrimoine, cette orthophoniste tente une nouvelle opération «pour payer moins d’impôts et préparer des revenus d’appoint pour ma retraite». Dix ans plus tard, Michelle Z. s’apprête à acheter un troisième bien : un studio dans une résidence étudiante de Lyon. «Je vais devoir réaliser un effort d’épargne supplémentaire et m’endetter, mais c’est encore possible tant que je travaille.» Avec le recul, elle ne regrette pas de s’être à nouveau lancée. «Je paie deux fois moins d’impôts qu’avant», avoue-t-elle.
Pour Gérard D., la situation est en revanche plus délicate. «Je suis financièrement asphyxié», se désespère ce retraité de 80 ans, propriétaire par héritage d’un immeuble parisien (dix lots) depuis vingt-neuf ans. Ces dernières années, le défilé des locataires s’est accéléré et a provoqué une augmentation trop importante des dépenses de travaux avant chaque relocation. «Les locataires tournent plus vite, en moyenne tous les quatre ans, contre dix à quinze ans il y a quelques années. Cette majoration des frais de remise en état m’a mis à sec. Je me suis déjà endetté pour une somme équivalente à deux ans de loyers. Mais aujourd’hui, impossible d’emprunter davantage en raison de mon âge. Du coup, je vais laisser vacant un appartement de 150mètres carrés que je ne peux financer, explique ce Parisien. C’est aujourd’hui compliqué à gérer. Je songe à vendre mon immeuble par appartement. Mais à cause du changement de taxation sur les plus-values, je dois patienter encore deux ans. A cette échéance, j’aurai passé le cap des trente ans de détention et serai exonéré de plus-values immobilières.»
Installé à Méry-sur-Oise, Michel C., 60 ans, a choisi de déléguer la recherche, le choix de ses locataires et la gestion du bail de ses cinquante biens immobiliers (appartements, immeubles et garages) à un professionnel. «C’est mieux de passer par un intermédiaire, car les relations entre propriétaires et locataires sont antinomiques», assure-t-il. Son parc, il se l’est constitué depuis vingt-cinq ans entre Dijon, Gisors et L’Isle-Adam. Pour ce chef d’entreprise, «ce patrimoine constitue une sécurité pour sa famille et s’avère un bon outil de transmission». Grâce à la loi Tepa et à un démembrement de propriété, «j’ai déjà tout donné à mes filles», se réjouit-il.