Tous les contrats de location signés dans le cadre du dispositif défiscalisant Scellier, doivent être conclus à des montants de loyer inférieurs à des plafonds, réactualisés chaque année. Focus exclusif sur les maxima 2012

Pour la première fois cette année, les plafonds de loyerdu dispositif défiscalisant Scellier n’ont pas été publiés par décret. Une instruction fiscale, à paraître dans les prochains mois, devrait les fixer.

Pour combler cette lacune, nous vous livrons, en avant première, le prix maximum auquel peut être loué, en 2012, un logement acquis dans le cadre de ce dispositif de défiscalisation.

Ce prix varie selon la situation géographique du bien immobilier. La France ayant été «découpée» en cinq zones, c’est la zone A bis qui inclut Paris et ses communes voisines, qui connaît le montant de loyer maximal le plus élevé à 22,08 euros, par mètre carré, hors charges. La zone A, regroupant les couronnes plus éloignées, la Côte d’Azur et le genevois français se place derrière avec 16,38 euros. Dans la zone B1 qui comprend les agglomérations de plus de 250.000 habitants et la zone B2, celles de plus de 50 000 habitants les prix des plafonds se situent respectivement à 13,23 euros et 10,78 euros. La zone C qui liste les communes de moins de 50.000 habitants – à l’origine exclues du dispositif – mais qui en raison du dynamisme du marché locatif local ont reçu un agrément, voit le loyer maximum applicable s’établir à 7,50 euros /m2.

Le zonage ayant été remanié à plusieurs reprises par les pouvoirs publics, il faut se référer à la date d’achat du bien pour déterminer le plafond de loyer applicable.

Les nouveaux contrats de locations des biens immobiliers Scellier, signés en 2012, ne doivent pas dépasser ces montants, par mètre carré, hors charges :

Pour le Scellier intermédiaire, voici les plafonds de loyer pour 2012 :

Ticket d’entrée ? L’investissement immobilier ancien est souvent plus accessible. L’écart de prix avec le neuf avoisine en moyenne 15 à 20 %. Le ticket d’entrée peut même être minimisé grâce à l’achat en ville d’une surface « mouchoir de poche » (studette, chambre de bonne, studio) qui ne se construit plus aujourd’hui. Rien n’empêche bien sûr de choisir une grande surface.
Fiscalité ? « Il n’existe aucun avantage fiscal particulier à devenir propriétaire d’un bien ancien destiné à être loué nu, sauf à déduire les intérêts d’emprunt du crédit et à imputer de son revenu global les éventuels déficits fonciers créés par des travaux de rénovation». Pour mémoire, ce déficit est imputable du revenu global dans la limite de 10.700 euros par an, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Durée de placement ? Le bailleur gère son bien à sa convenance. Il fixe librement le niveau de loyer et peut même jouir du bien s’il le souhaite. Des souplesses inenvisageables avec le dispositif Scellier.

Risque? Laisser cette investissement immobilier ancien se dégrader avec le temps et négliger de le remettre en état entre deux locations. Dans un marché détendu, une habitation mal entretenue ou avec des prestations médiocres ne se louera pas ou pas cher.

Comment choisir ? «Les meilleurs adresses se trouvent en centre-ville ou dans ces zones protégées et urbanisées». Les opportunités sont parfois nombreuses à l’occasion de la vente d’un immeuble à la découpe. En achetant un bien occupé, la rentabilité est réelle et immédiate. Cet argument séduit des banquiers de plus en plus réticents à prêter. Dans grandes villes, la rentabilité de l’ancien est un peu plus faible oscillant entre à 3% et 4%. «C’est davantage un placement patrimonial».

Pour qui ? Pour les investisseurs immobiliers séduits par le charme de l’ancien et qui envisagent un jour profiter un jour profiter des lieux.

La probable baisse des prix de l’immobilier créera des opportunités d’achat ; mais dans les prochains mois, voire les prochaines années, il faudra investir dans la pierre comme on sélectionne les titres d’une société cotée. Autrement dit, analyser non seulement les fondamentaux d’un marché mais aussi le potentiel de rentabilité de chaque bien, l’historique de sa valorisation et la pérennité du rendement affiché.

L’assemblée Nationale a adopté hier la suppression du dispositif d’investissement locatif Scellier à fin 2012. La suppression de cette niche fiscale avait été annoncée par François Fillon la semaine dernière, dans le cadre du plan d’austérité II. Initialement, la défiscalisation Scellier devait perdurer jusqu’au 31 décembre 2015 en métropole et jusqu’au 31 décembre 2017 dans les départements d’Outre-mer. La mesure est redoutée par les professionnels de l’immobilier neuf, la FPI (Fédérations des promoteurs immobiliers) faisant état d’un secteur en recul, avec des ventes et des prix en baisse. L’an dernier, les investisseurs s’étaient arrogés environ les deux tiers des ventes de logements neufs. Le rapporteur général du Budget, Gilles Carrez (UMP), a prévenu que « ce saut dans l’inconnu va nous réserver des lendemains très difficiles » et a pris «le pari qu’en 2013 devant l’effondrement massif de la construction, on sera obligé de remettre en place dans la précipitation des dispositifs » de soutien, ce qu’anticipent déjà certains professionnels. La ministre du Budget, Valérie Pécresse, a répondu que c’était l’«occasion de repenser une politique du logement sur des fondements un peu différents » et qu’« il faudra le faire d’urgence ».
Ceux qui envisageaient d’investir cette année, pour profiter de l’avantage fiscal avant sa réduction annoncée de 22 % à 13 % l’an prochain, pourraient cependant bénéficier d’un délai supplémentaire : un amendement déposé par Gilles Carrez a lui aussi été adopté hier. Celui-ci prévoit d’étendre le bénéfice du taux de 22 % au-delà du 31 décembre 2011, à tous les contribuables qui ont pris avant cette date l’engagement de réaliser un investissement immobilier. Ce qui « peut prendre la forme d’une réservation, à condition qu’elle soit enregistrée chez un notaire ou au service des impôts avant le 31 décembre 2011 et que l’acte authentique soit passé au plus tard le 31 mars 2012 », précise l’amendement. Par ailleurs, le délai d’achèvement des logements bénéficiant de l’avantage fiscal sera porté de 24 à 30 mois pour des logements acquis en l’état futur d’achèvement, souvent des logements collectifs.