Voici après la loi Pinel, le LMNP ou encore le défici foncier ; une nouvelle loi substituant le dispositif Borloo ancien : La loi Cosse, dénommé « Cosse ancien »
Le Dispositif de la loi Cosse ancien en détail
L’article 46 de la loi de finances rectificative pour 2016 institue un nouveau dispositif de déduction fiscale destiné à favoriser l’offre locative intermédiaire(1).
Le dispositif Cosse ancien entre en vigueur à compter de l’imposition des revenus de 2017 en substitution des dispositifs Borloo ancien et Besson ancien. Il est codifié à l’article 31, I, 1°, o) du CGI et sera, pour plus de praticité, dénommé « Cosse ancien ».
Quelle que soit la date d’acquisition du logement, cette nouvelle déduction forfaitaire est applicable aux baux conclus à compter du 1er janvier 2017 sous condition pour le bailleur de conclure avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) une convention à loyer maîtrisé entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019.
Les taux de la déduction sont différents en fonction du niveau de tension du marché locatif dans la zone considérée et de la convention signée avec l’Anah. En outre, le taux est majoré et ce, pour l’ensemble du territoire, lorsque le logement conventionné est donné en mandat de gestion à une association agréée (agence immobilière à vocation sociale) en vue de sa location nue ou en cas de location nue à un organisme public ou privé qui lui-même le donnera en sous-location, meublée ou non (art. L. 365-4 du CCH) au profit de personnes physiques éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment de l’inadaptation de leurs ressources ou de leurs conditions d’existence, ou attributaires d’une aide de la collectivité pour accéder à un logement décent et indépendant ou encore à des personnes dont la situation nécessite une solution locative de transition (art. L. 301-1, II du CCH).
À NOTER :
Seules l’intermédiation locative et la location sous mandat de gestion confié à un organisme agréé peuvent donc ouvrir droit à la déduction en zone C. Selon les débats parlementaires, l’avantage fiscal de la loi Cosse en zone C serait toutefois réduit aux logements qui feront l’objet d’une convention de travaux avec l’Anah (rapport n° 214 du 13 décembre 2016).
Contribuables concernés par le Cosse ancien :
La déduction s’applique au contribuable, personne physique, qui détient directement l’immeuble ou lorsque le bien est détenu par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’IS autre qu’une SCPI (art. 1655 ter du CGI) à l’associé, personne physique.
Logements conventionnés éligibles par la loi Cosse :
La déduction s’applique aux immeubles à usage de logement ancien ou neuf qui font l’objet d’une convention à loyer intermédiaire (art. L. 321-4 du CCH) ou d’une convention à loyer social ou très social (art. L. 321-8 du CCH)(2). Le bien devant satisfaire aux conditions de volume, de surface, de confort et de sécurité définies par les articles R. 111-1-1 à R. 111-17 du CCH.
Le dispositif est applicable en France métropolitaine et dans les départements d’outre-mer suivants : Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte.
Loi Cosse, quel est l’engagement de location :
L’investisseur doit s’engager à donner le logement en location nue à usage d’habitation principale pendant toute la durée d’application de la convention qui le lie à l’Anah, soit six ans en cas de conventionnement sans travaux ou neuf ans en cas de conventionnement avec travaux subventionnés.
La durée de six ou neuf ans est calculée de date à date à compter de la prise d’effet du premier bail conclu par le propriétaire. Le bailleur peut renouveler son engagement par période de trois ans.
Loi Cosse, quels sont les plafonds de loyer et de ressources :
Le loyer et les ressources du locataire, appréciés à la date de conclusion du bail, ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement.
Dans l’attente de la publication du décret et au vu du rapport du Sénat(3), ces plafonds devraient être proches de ceux actuellement applicables pour le Borloo ancien, sauf en zone A bis où ils pourraient être un peu plus élevés. Pour le conventionnement intermédiaire, les plafonds resteraient ainsi alignés sur ceux applicables pour le dispositif Pinel. Pour le conventionnement social, les plafonds de loyers seraient environ inférieurs à 10 % des plafonds des prêts locatifs sociaux (PLS) et ceux du conventionnement très social seraient proches de ceux des plafonds des prêts locatifs à usage social (PLUS).
Qualité du locataire pour respecter la loi Cosse :
Lorsque le bien est détenu directement par le contribuable, la location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable, une personne occupant déjà le logement, sauf à l’occasion du renouvellement du bail. La déduction peut par conséquent s’appliquer à un locataire occupant déjà le logement lorsque le bail fait l’objet d’un renouvellement.
Si le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, le locataire ne peut pas être l’un de ses associés ou un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d’un associé.
La location du logement à un organisme public ou privé pour le logement ou l’hébergement de personnes physiques à usage d’habitation principale ne fait pas obstacle au bénéfice de la déduction, à condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou parahôtelière.
Durée d’application de la déduction du disposititif Cosse ancien :
La déduction est consentie à compter de la date de prise d’effet de la convention et pendant toute sa durée d’application.
La prise d’effet de la convention intervient à compter de celle du premier bail conclu pour son application. En cas de renouvellement du bail, la prise d’effet de la convention correspond à celle du bail renouvelé.
Etant précisé que si à l’échéance de la convention, le bail est en cours de validité, le bénéfice de la déduction est maintenu jusqu’à la date fixée pour le renouvellement ou la reconduction de ce bail, tant que le même locataire reste en place et que toutes les conditions, notamment celle de loyer, sont remplies.
Remise en cause de la déduction :
En cas de non-respect de l’un des engagements ici exposés ou en cas de cession du logement, la déduction fait l’objet d’une reprise au titre de l’année de la rupture de l’engagement ou de la cession.
Toutefois, aucune reprise n’est effectuée si la rupture de l’engagement ou la cession survient à la suite de l’invalidité (de 2e ou 3e catégorie prévue à l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale), du licenciement ou du décès du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune.
Retrouvez l’ensemble des dispositifs fiscaux éligibles pour un investissement dans l’ancien
– La loi Pinel
– Location meublée (LMNP)
– Le décitit foncier
– Article sur l’ensemble des avantages fiscaux dans l’ancien
Est-ce que cette loi va être reconduite par le gouvernement d’Emmanuelle Macron?
J’espère que oui car je trouve cette mesure plutôt efficace.
Aucune idée, il n’y a rien d’évoqué au sujet des lois de défiscalisation immobilières, donc pas d’informations sur la loi Cosse, ni sur la loi Pinel
Pour répondre au commentaire de Capcime, la loi Pinel est prolongée jusqu’en 2021. Elle sera dorénavant recentrée sur les zones tendues. Cela n’aura aucun impact sur les grandes villes qui, majoritairement, sont en zone B1.