Quelques conseils pour vous aider dans votre projet immobilier
ALTERNATIVES A LA REVENTE D’UN APPARTEMENT OCCUPÉ
Vous rencontrez des difficultés et pensez à revendre un appartement occupé. Avant de baisser fortement son prix, sachez qu’il existe beaucoup d’alternatives qui peuvent répondre à vos attentes en attendant des jours meilleurs… à savoir :
– Optez pour le statut de micro-foncier afin de bénéficier d’un abattement de 30% sur les loyers que vous percevez et vous paierez moins d’impôts sur vos revenus fonciers.
– Vous avez aussi la possibilité de meubler votre appartement avec le régime de Loueur Meublé Non Professionnel. Vous pourrez ainsi amortir votre bien tout en ne payant plus d’impôt pendant un bon nombre d’années.
– Vous pouvez aussi opter pour le démembrement de propriété. Vous gardez l’usufruit de votre bien, et conservez les loyers tout en transmettant à vos enfants la nue-propriété de votre bien. Vous optimiserez ainsi fiscalement la transmission d’une partie de votre patrimoine.
– Si vous avez besoin de liquidités très rapidement, vous avez aussi la possibilité d’avoir recours à un prêt hypothécaire. Si vous avez moins de 65 ans le jour de la demande, vous pourrez bénéficier d’un montant entre 20 et 70% de la valeur de votre appartement en cash.
FAUT IL INVESTIR MAINTENANT OU ATTENDRE ?
Est-ce le bon moment pour acheter ? Les prix étant déjà élevés, ai-je encore une chance de réaliser une plus-value le jour où je voudrai revendre…? Afin de répondre à cette question que tout investisseur se pose, comparons l’achat d’un même bien à 2 dates différentes :
– Imaginons que vous vous interrogiez sur le bien fondé d’acheter un appartement d’une valeur aujourd’hui de 200 k€. Ce même appartement, acheté en 2007 vous aurait couté environ 150 k€ soit 25% de moins mais les taux d’intérêt d’un emprunt sur 20 ans vous aurait couté plus cher : 4% (Hors assurance)
Comparons alors les 2 situations :
– On s’aperçoit au final que le coût de votre achat est peu ou prou identique à celui que vous auriez réalisé il y a..10 ans. Et ce sans compter l’avantage fiscal dû aux économies d’impôts que vous pouvez réaliser actuellement.
Le plus important, ce n’est pas le prix d’achat, mais le prix de revient de votre appartement
– Si maintenant on compare un achat aujourd’hui et dans 1 ou 2 ans, l’augmentation des taux annoncée par tous les financiers dans les prochains mois montre encore une fois que vous avez tout intérêt à profiter de la situation actuelle. Evidemment, à condition de trouver le bien au bon prix avec un bon emplacement et qui répond à vos attentes.
COMMENT DEFINIR LE BON PRIX AU M2
C’est combien au m2 ?
– Question bien légitime que se pose toute personne avant d’acheter un bien immobilier. Si c’est important d’avoir ce repère, il est aussi nécessaire d’analyser dans le détail à quoi correspond cette valeur.
– Imaginez deux voitures de tailles comparables mais de marques différentes, avec des options différentes, leur occupation au sol est la même. Pourtant si l’on divise leur prix par la surface occupée au sol, on obtient une différence de prix au m2.
– Pour un bien immobilier, vous devez avoir la même démarche. Il faut prioriser la qualité du bien qui en plus vous garantira de louer sans difficulté.
Alors, quelle voiture choisirez-vous ? Celle qui sera la plus confortable ? Celle qui supportera le mieux le poids des années ? Celle qui offrira l’avantage d’une meilleure revente ?
– Le prix au m2 d’un appartement dépendra:
- De son orientation
- Du standing de l’immeuble
- Du nombre d’appartements vendus en vue de les louer
- Du montant des charges car elles influent sur le loyer
- Du quartier et de son évolution prévisible
En résumé, il est difficile de se référer uniquement à un prix au m2 par secteur géographique sans analyser précisément tous ces éléments. Vous devez également prendre en compte dans votre raisonnement les économies d’impôts qui peuvent être générées par un investissement immobilier et qui réduiront le montant de votre achat. Vous le voyez, l’analyse détaillée du prix d’un bien immobilier est indispensable pour apprécier les opportunités qui peuvent se présenter à vous.
VOTRE BANQUIER, UN EXPERT EN IMMOBILIER ?
Au cours de votre projet d’investissement immobilier, il est naturel que vous sollicitiez votre banque pour connaître ses meilleures conditions de financement.
Lors de cette consultation, votre conseiller bancaire ira quelquefois plus loin dans sa démarche et vous indiquera que lui aussi peut vous vendre un produit immobilier. Dans ce cas, posez lui quelques questions pour valider son expertise immobilière…
– Est-ce qu’il connaît le promoteur du programme en question ?
– Est-ce que ce promoteur est client de la banque ? (La banque a-t-elle financé l’opération du promoteur?)
– S’est-il déplacé pour voir le programme ?
– Est-ce qu’il a déjà visité d’autres réalisations de ce promoteur ?
– Sur quels critères se base-t-il pour dire que c’est une bonne opération ?
Il est naturel de vérifier et de poser toutes ces questions car si c’est une opération financée par cette même banque on peut mettre en doute l’impartialité du conseiller.
Vérifiez qu’il vous prête bien au même taux si l’achat que vous allez faire n’est pas un bien suggéré par la banque, dans le cas inverse, vous pourriez douter sur son indépendance vis à vis du promoteur. Si besoin, sachez qu’ il existe des organismes qui financent les particuliers avec des taux similaires.
Surtout demandez le taux des assurances liées au financement ainsi que le montant des frais de dossier et renseignez vous sur le montant des frais en cas de remboursement du crédit par anticipation.
COMMENT OPTIMISER SES REVENUS IMMOBILIERS
Pour améliorer le rendement de vos revenus immobiliers, il faut optimiser votre fiscalité.
– Si vous louez un appartement en location nue, vous avez le droit de déduire vos intérêts d’emprunts, votre taxe foncière et vos frais de gestion mais ces déductions sont en général bien inférieures aux loyers que vous percevez et vous devez donc payer des impôts fonciers importants qui baissent le rendement de votre placement.
– Pour bénéficier de revenus immobiliers nets d’impôts pendant plusieurs années, vous pouvez transformer votre location nue en location meublée et ainsi avoir le droit d’amortir votre bien pendant plusieurs années. Vous n’avez pas besoin d’autorisation préalable, il vous suffit de meubler votre appartement et de faire une déclaration adaptée pour bénéficier de cette fiscalité avantageuse.
« Si on compare les 2 situations, on s’aperçoit que les contribuables peuvent économiser plus de 15 000 € d’impôt avec cette solution »
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