Investissement locatif : le déficit foncier

Un logement ancien + des travaux = moins d’impôts !

La remise en état d’un logement ancien destiné à être loué permet à son propriétaire de bénéficier d’un avantage fiscal substantiel, appelé « déficit foncier classique » ou « dispositif Balladur », du nom du ministre des Finances qui a réinstauré cet avantage à la fin des années 1980.

Acheter un logement pour le mettre en location est un excellent moyen de s’assurer un complément de revenus, notamment pendant la retraite. Dans cette optique, investir dans l’ancien s’avère un bon calcul. Plus accessible financièrement, l’ancien offre souvent une meilleure situation en centre-ville, près des transports et des commodités. Autant d’atout qui facilitent la location.

Spécialiste de l’immobilier locatif dans l’ancien, CAPCIME propose aux particuliers investisseurs un choix de logements dans des immeubles de qualité, idéalement situés au cœur des grandes villes. Mais son rôle ne s’arrête pas là. CAPCIME réunit, pour ses clients, les informations techniques, juridiques et fiscales afin d’optimiser leurs investissements locatifs.

Doublement du déficit foncier : une bonne mesure qui ne profitera pas à tous les bailleurs

La deuxième loi de finances rectificative pour 2022, votée le 25 novembre dernier, a entériné le doublement du déficit foncier pour les propriétaires-bailleurs qui entreprennent des travaux d’envergure leur permettant de gagner plusieurs classes énergie. Cette mesure est louable, tant pour la qualité du parc locatif que pour les finances des propriétaires. Mais elle risque de laisser certains d’entre eux sur le côté du chemin.

Doublement du déficit foncier : une mesure lissée sur trois ans

L’article 12 de la loi de finances rectificative pour 2022 a relevé de 10 700 à 21 400 € la limite annuelle de l’imputation du déficit foncier sur le revenu global lorsque ce déficit résulte de dépenses de travaux de rénovation énergétique permettant à un logement de passer d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Cette mesure s’étend sur trois ans pour les devis acceptés à compter du 5 novembre 2022 et les travaux payés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. Les modalités exactes pour bénéficier de cette disposition ainsi que les dépenses visées seront précisées dans un décret à venir. « On peut légitimement s’attendre à ce qu’elles portent sur les postes chauffage, eau chaude sanitaire, ventilation, isolation et fenêtres » note Bertrand de Raymond, président de CAPCIME, opérateur spécialisé dans l’investissement locatif « clé en main » dans l’immobilier ancien.

Les bailleurs au « forfait » oubliés

Cette mesure vise exclusivement les bailleurs imposés au « réel », qui peuvent déduire de leurs revenus locatifs un certain nombre de dépenses (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux d’entretien et d’amélioration, taxe foncière…) et, le cas échéant, se créer un déficit foncier reportable sur le revenu global (hors partie constituée des intérêts d’emprunt) de l’année à hauteur de 10 700 ou 21 400 €. Le solde éventuel est, quant à lui, reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Tous les loueurs percevant plus de 15 000 € de recettes locatives annuelles sont automatiquement imposés au réel.
Les « petits » bailleurs, ceux dont le montant de loyer est inférieur à ce seuil, ont le choix entre le régime micro-foncier et son abattement forfaitaire de 30 % sur les recettes locatives, censé couvrir l’intégralité de leurs charges et dépenses et, sur option, une imposition au réel. « Ceux qui sont au forfait et réalisent des travaux d’économies d’énergie ne bénéficient, par définition, pas de la mesure mise en place par le Gouvernement ; celui-ci aurait pu faire un geste en majorant l’abattement forfaitaire » regrette Bertrand de Raymond. « Cela serait d’autant plus louable qu’il est plus intéressant fiscalement de pratiquer une déduction sur les revenus fonciers imposés au TMI du bailleur, majoré des prélèvements sociaux à 17,2%, que sur le revenu global fiscalisé au seul TMI » ajoute-t-il.

L’option pour le réel est-elle toujours intéressante ?

Dès lors, au vu du doublement du déficit foncier, les bailleurs au forfait doivent-ils opter pour le réel ? Pas forcément… « Les bailleurs qui sont au forfait ne doivent pas foncer tête baissée sur cette annonce et se mettre au réel. Ce choix doit dépendre du montant des travaux engagés, de l’importance des charges pesant sur le bien, s’il a été financé ou non à crédit…

Des travaux de remise en état

Qui dit logement ancien dit généralement nécessité d’effectuer des travaux de remise en état, pour satisfaire aux normes d’habitabilité exigées par la loi ou, tout simplement, pour rendre le bien plus confortable et plus agréable à habiter : la réfection de l’installation électrique, le remplacement des fenêtres, la modernisation de la salle de bains, une cuisine aménagée, la pose d’une porte blindée, etc.

CAPCIME conseille ses clients sur les travaux à envisager et les aide à obtenir des devis auprès d’entreprises qualifiés. « Le besoin de travaux ne doit pas être considéré comme un frein à l’achat, bien au contraire ! Un logement refait à neuf est, en effet, plus attractif pour le locataire. Et pour le propriétaire, c’est l’opportunité de réaliser une économie d’impôt sur ses revenus », précise Bertrand de Raymond, fondateur de CAPCIME.

Une baisse d’impôt sur le revenu

Les dépenses de travaux constituent, en effet, une charge déductible des revenus fonciers (les loyers). Lorsque l’ensemble des charges supportées au cours d’une année est supérieur aux loyers perçus pendant cette même année, le propriétaire constate un déficit foncier. Comment se déficit est-il traité fiscalement ?

La part du déficit foncier provenant des charges déductibles autres que les intérêts d’emprunt (contractés pour l’acquisition ou les travaux) s’impute sur le revenu global du contribuable dans la limite de 10 700 euros. Prenons l’exemple d’un contribuable se situant dans la tranche marginale d’imposition à 45 % ; en diminuant son revenu net imposable de 10 700 euros, il réalise une économie d’impôt de 4 815 euros (10 700 x 45 %).

A noter. Au-delà de ce montant de 10 700 euros, le déficit n’est pas perdu : il s’imputera sur les revenus fonciers des années bénéficiaires suivantes, dans la limite de 10 ans.

Déficit foncier, deux conditions à respecter

1. Cet avantage fiscal est spécifique au régime d’imposition des revenus fonciers, c’est-à-dire des loyers perçus pour les locations non-meublées, de loin les plus courantes. Toutefois, dans les villes à forte demande de locations meublées, CAPCIME peut informer ses clients investisseurs sur l’intérêt qu’ils pourraient avoir à opter pour la location meublée. La fiscalité du loueur en meublée, Location Meublée Professionnel (LMP) ou Location Meublée Non professionnel (LMNP) ne manque pas non plus d’attraits.

2. Le contribuable qui a imputé un déficit foncier sur son revenu global a l’obligation de conserver et de maintenir en location le bien pendant les trois années qui suivent cette imputation. Pour CAPCIME, cette « contrainte » doit être relativisée dans la mesure où les travaux sont quasiment toujours réalisés avant la mise en location et que la durée légale minimum du bail, pour un logement loué nu, est justement de trois ans.

Le Déficit foncier dans l’ancien, la vidéo

Bertrand de Raymond dans l’interview d’Invest’Immo : comment défiscaliser avec le déficit foncier

Sur le thème : defiscalisation investissement immobilier
– Loi Pinel pour l’investissement immobilier ancien
– Document du gouvernement sur le déficit foncier

Déficit Foncier, Capcime en parle dans la presse :
– L’Expansion
– Affiches Parisiennes
– Des revenus immobilier… Presque sans Impôts
– Alléger mes impôts… le déficit foncier
– Tous savoir sur le déficit foncier (quiz Capcime)