Les bonnes questions à se poser avant de louer

Achat d’un studio étudiant ou d’un appartement T2 : vous venez d’investir dans l’immobilier. Vaut-il mieux le louer vide ou meublé ? Ces 2 types de location présentent des points forts. Louer meublé est plus intéressant fiscalement, tandis que la location vide présente l’avantage d’être plus sécurisée et moins chère à entretenir. Voici quelques pistes pour vous aider à choisir.

Louer vide ou meublé : quels frais ?

Louer un bien immobilier signifie louer en état d’usage et conforme aux normes. Une location meublée induit aussi d’investir dans l’ensemble du mobilier et éléments de confort. Le locataire doit pouvoir entrer dans les lieux avec uniquement ses effets personnels. L’investissement est donc plus lourd.
Le changement de locataire dans un meublé est plus fréquent que dans un logement vide. Les frais de réhabilitation du logement entre 2 locataires sont aussi plus importants pour un meublé.

Quels loyers pour quelles prestations ?

Si les frais et investissements sont plus élevés pour un meublé, les loyers y sont aussi plus chers. A surface et qualités équivalentes, un meublé se loue entre 10 et 30% plus cher qu’un logement vide. Pour s’assurer un loyer élevé, il faut viser une clientèle haut de gamme. Pour un meublé, il faut penser aux éléments de confort (lave-vaisselle, lave linge, matériel Hi-fi…) afin d’attirer les catégories professionnelles supérieures.

Entre locatif vide et locatif meublé, une fiscalité à la carte

Pour un meublé, le propriétaire peut choisir le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Deux régimes :
• le régime forfaitaire : vous êtes imposé sur la moitié de vos loyers.
• le régime réel : vous déduisez les charges (travaux, intérêts d’emprunt, etc.) de vos recettes locatives et vous pouvez pratiquer des amortissements en déduisant des loyers.

De plus, les meublés sont assujettis à la Contribution économique territoriale (équivalent de la taxe professionnelle).

En location vide, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux possibilités :
• régime forfaitaire (micro-foncier) : abattement de 30 % sur ces revenus locatifs (seuls 70 % des loyers encaissés entrent dans le calcul de l’imposition).
• régime réel : déduction des charges (travaux, intérêts d’emprunt, etc.). Le bénéfice dégagé est imposable.

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif, voici quelques articles concernant les avantages fiscaux :
Le décit Foncier
Loi Pinel (anciennement Duflot)

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